BALI — Penjualan rumah tipe besar di pasar primer tumbuh 13,08% secara tahunan pada kuartal II 2026, berbalik dari kontraksi 8,03% di kuartal sebelumnya. Data Bank Indonesia itu muncul saat total penjualan properti residensial masih terkontraksi 2,36%, dengan segmen menengah justru tertekan 10,51%.
Survei Harga Properti Residensial (SHPR) Bank Indonesia menempatkan rumah tipe besar sebagai satu-satunya penopang perbaikan pasar primer. Kontraksi penjualan properti residensial secara keseluruhan memang menyusut tajam, dari minus 25,67% pada kuartal I 2026 menjadi minus 2,36% pada kuartal II 2026.
Pergerakan harga mengikuti pola serupa. Indeks harga rumah tipe besar tumbuh 0,68% secara tahunan, naik dari 0,50% pada kuartal sebelumnya. Kenaikan kuartalan terutama disumbang kawasan Jabodebek-Banten yang tumbuh 0,23%.
Senior Research Advisor Knight Frank Indonesia Syarifah Syaukat menyebut pasar properti secara umum masih menghadapi tekanan daya beli, pelemahan nilai tukar, risiko inflasi, dan ketidakpastian global. Namun segmen hunian mewah punya karakter pembiayaan yang berbeda.
"Trennya mulai terlihat positif sejak tahun 2023. Saat ini, pertumbuhan harga residensial mewah (3,2%) masih melampaui pertumbuhan harga residensial secara umum di ranah global (2,9%). Kondisi ini terjadi karena segmen residensial mewah cenderung tidak terdampak oleh kenaikan suku bunga pada pembiayaan hipotek seperti KPR," kata Syarifah.
Knight Frank mencatat harga residensial mewah global naik 3,2% pada 2025, di atas pertumbuhan harga residensial umum yang 2,9%. Pembeli di segmen ini tidak bergantung pada kredit pemilikan rumah, sehingga perubahan suku bunga acuan tidak otomatis mengubah keputusan mereka.
Knight Frank memproyeksikan jumlah Ultra High-Net-Worth Individuals (UHNWI) Indonesia mencapai 1.810 orang pada 2026. Populasi ini diperkirakan tumbuh lebih dari 80% hingga 2031.
"Prospek ini didukung oleh kekayaan sumber daya alam Indonesia, pertumbuhan populasi yang kuat, proyeksi PDB yang tetap positif, dan pengembangan infrastruktur yang terus berlanjut," ujar Syarifah dikutip dari Regional Blogs Knight Frank mengenai Prediksi The Wealth Report 2026 untuk Indonesia.
Proyeksi itu menjelaskan mengapa pengembang tetap berani meluncurkan produk baru meski pasar umum belum pulih. Permintaan datang dari kelompok yang tidak terpengaruh siklus kredit konsumen.
Di kawasan penyangga Jakarta, produk Altadena Residences di Gading Serpong, Tangerang, mencatat penjualan 82 unit dengan harga sekitar Rp 3,5 miliar hingga Rp 5,5 miliar per unit. Hunian itu berada di Pasadena Central District, kawasan seluas sekitar 40 hektare yang terhubung dengan akses jalan Gading Serpong-BSD City.
Mengulang penjualan proyek sebelumnya, pengembang meluncurkan Altadena Prime dengan harga mulai di atas Rp 4 miliar. Perkembangan kawasan dan konektivitas menjadi faktor yang membentuk minat konsumen di wilayah penyangga Jakarta.
Data BI menunjukkan pemulihan pasar properti tidak merata. Rumah tipe menengah masih mencatat kontraksi 10,51% secara tahunan, sementara tipe besar sudah kembali tumbuh dua digit.
Bagi investor, sinyalnya jelas: segmen kelas atas lebih tahan terhadap tekanan suku bunga dan nilai tukar karena sumber pembiayaannya bukan KPR. Lokasi, akses, dan karakter kawasan tetap jadi penentu utama minat konsumen di segmen ini.
Pasar properti secara keseluruhan diperkirakan masih bergerak bertahap. Perbaikan kontraksi dari minus 25,67% ke minus 2,36% menunjukkan tekanan mulai mereda, meski belum kembali ke zona positif.